در اجاره اشیا (466-506)

در اجاره اشیا ماده ۴۶۶ اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. ماده ۴۶۷ مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد. مبحث اول - در اجاره ی اشیا ماده ۴۶۸ در اجاره‌ی اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. ماده ۴۶۹ مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است. ماده ۴۷۰ در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است. ماده ۴۷۱ برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد. ماده ۴۷۲ عین مستأجره باید معین باشد و اجاره ی عین مجهول یا مردد باطل است. ماده ۴۷۳ لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. ماده ۴۷۴ مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. ماده ۴۷۵ اجاره‌ی مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک. ماده ۴۷۶ موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد. ماده ۴۷۷ موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده‌ی مطلوبه از آن را بکند. ماده ۴۷۸ هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد. ماده ۴۷۹ عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. ماده ۴۸۰ عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه‌ی مدت، خیار ثابت است. ماده ۴۸۱ هر گاه عین مستأجره به واسطه‌ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. ماده ۴۸۲ اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت. ماده ۴۸۳ اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه‌ی حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌ شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه‌ی تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید. ماده ۴۸۴ موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد. ماده ۴۸۵ اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. ماده ۴۸۶ تعمیرات و کلیه‌ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده‌ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد. ماده ۴۸۷ هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد. ماده ۴۸۸ اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه ی‌ اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند. ماده ۴۸۹ اگر شخصی که مزاحمت می‌نماید مدعی حقی نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی‌تواند عین مزبور را از ید مستأجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هردو. ماده ۴۹۰ مستأجر باید: اولاً - در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند. ثانیاً - عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثاً - مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد. ماده ۴۹۱ اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستأجر می‌تواند استفاده ی منفعتی کند که از حیث ضرر، مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد. ماده ۴۹۲ اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. ماده ۴۹۳ مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنا که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه‌ی تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. ماده ۴۹۴ عقد اجاره به محض انقضای مدت، برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه‌ی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید. __________________ - رأی وحدت رویه مرتبط شماره 4 - مورخ سال 1363 شماره 607 - مورخ سال 1375 شماره 576 - مورخ سال 1371 شماره 520 - مورخ سال 1367 ماده ۴۹۵ اگر برای تأدیه ی مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده‌ی فوق نخواهد بود. ماده ۴۹۶ عقد اجاره به واسطه‌ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ، از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد. ماده ۴۹۷ عقد اجاره به واسطه‌ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد. ماده ۴۹۸ اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. ماده ۴۹۹ هر گاه متولی با ملاحظه‌ی صرفه‌ی وقف، مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی‌گردد. ماده ۵۰۰ در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله‌ی جعل خیار یا نحو آن، حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود. ماده ۵۰۱ اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه‌ی ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. ماده ۵۰۲ اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه ی قیمت آن را نخواهد داشت. ماده ۵۰۳ هر گاه مستأجر بدون اجازه‌ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده، وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده‌ی مستأجر است. ماده ۵۰۴ هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه‌ی اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه ی اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت. ماده ۵۰۵ اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد، پرداخت آن بر ذمه‌ی مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود. ماده ۵۰۶ در اجاره‌ی عقار، آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده‌ی مستأجر است مگر این که در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.